不動産の資産価値の最大化

1.「保有」と「経営」の分離

これは、株式会社等によくあるケースですが、不動産の運用（アセット・マネジメント）にも同様のことが言えます。
例えば、中小企業や自営業者のような企業活動においては、企業の所有者と経営者は同一です。
しかし、企業規模を拡大しようとすると、同一人物が資金と経営能力を同時に投入するには限界が生じてしまいます。
資金は持つが経営には参画しない投資家がその企業に投資を行い、経営能力はあるが資金に乏しい経営者に企業経営を任せる形態が株式会社です。不動産の運用においても同様のことが言えます。
オーナー様は不動産物件を保有し、UNITED REALTYが運用するというように、それぞれの役割を明確に分類することが、不動産投資の成功の第一歩です。

2.アセットマネジメント・ツリー

3.アセット・マネジメントの様々な考え方

アセット・マネジメントを広義の資産運用と位置付けたときに、それぞれの運用方法において、リスクとリターンを鑑みて、資産をどのように運用するのが効果的なのかという基本設計（ポートフォリオ・マネジメント）が非常に重要です。
元本保証でリターンの少ないもの、元本非保証でリターンの大きいもの等、投資商品や投資方法は多岐に渡ります。
貯蓄型運用とも言われるローリスク・ローリターン型運用や、投資型運用とも言われるハイリスク・ハイリターン型運用、両者の中間的位置のミドルリスク・ミドルリターン型運用等、ご自身のスタンスや目的に合ったポートフォリオを設計することが重要です。
不動産投資以外にも、株式投資・投資信託・オプション取引（ある原資産について、あらかじめ決められた将来の一定の期間において、一定の価格で取引する権利を付与・売買する取引）・商品先物取引・金融先物取引・外国為替証拠金取引（FX）・個人向け国債・社債・金投資などがあります。それらは投資型資産運用ですが、預貯金（普通預金・定期預金・貯蓄預金・外貨預金）等は貯蓄型運用となります。
不動産投資におけるアセット・マネジメントは、現物資産である不動産を保有し、そこから生まれる継続収入（インカムゲイン）を最大化（キャッシュフロー最大化）し、出口となる転売等による利益確定の際の売却益（キャピタルゲイン）の最大化はもちろん、投資家やオーナー様の保有資産のポートフォリオを常に最適化するというマネジメントとなります。

不動産運用（アセット・マネジメント）においては、上記により、運用計画と運用実績との間に誤差や齟齬が発生した場合、その原因を素早く抽出し、発生するであろう運用ロスを最小化する必要があります。そのために、UNITED REALTYではアセット・マネジメント・ツリーの概念により、その問題の原因を瞬時に特定できるという強みがあります。タイミング良く施策を講じる事で、不動産投資の安定運用をご提供することが可能になります。

不動産のキャッシュフローの最大化

1.プロパティ・マネジメントの問題解決フロー

不動産は、個別性や特殊性が高い資産です。 不動産の特性を分析し、個別の施策を創出していくことが重要です。キャッシュフロー最大化を実現するため、対象不動産の「強み」と「弱み」を把握し、不動産運用における問題点を速やかに解消し、優位性を確保する提案とサービスをオーダーメイドで提供致します。

	不動産の現状を客観的に把握する
	不動産の現状を他物件等と比較する
	他物件等と乖離している部分を抽出する
	プラス要因（強み）とマイナス要因（弱み）をそれぞれ認知・測定する
	それぞれの要因に対して強みを更なる強みへ、弱みを強みへ転嫁するための施策を立案する
	立案した施策を実行する
	施策目標と実行結果の差異を分析する
	投下した施策により不動産をバリューアップさせる
	目標との乖離をなくす

2.テナント・リテンション

テナント・リテンションとは、ご入居者様に長くお住まい頂くという概念です。
優良入居者を囲い込み、長期間ご入居頂くことで、稼働率を高いレベルで維持・安定させることを目的とします。
入居者満足度を高めることを常に追求することが重要で、これらは、新たなサービスを提供すること（例えば、築古物件に対してインターネット無料設備を導入するといったハード面のサービスの提供等）はもちろんですが、ご入居者様の視線では保守的といえる内容（クレームへの迅速な対応、お困りごとの改善、居住環境の美化）もテナント・リテンションを実現する重要な要素です。
入居者満足度を高めるということは、ご入居者様の潜在的なニーズ（クレームや要望として表面化していないニーズ）を顕在ニーズ化させ、対策を講じていくことが重要です。

3.リスクマネジメント

4.クレーム対応

ご入居者様からのクレーム、問合せには、迅速且つ適切に対応する必要があります。
建物や設備そのものへのクレーム（ハード面のクレーム）、騒音等の入居者間のクレーム（ソフト面のクレーム）、不明点の問合せ、解約や更新等の受付業務等、まずは、ご入居者様からの入電事項を細分化して定義付けしておく必要があります。
水漏れ事故等の緊急性の高いものほど、迅速に対応する必要があります。（緊急性の低いものを後回しにするという意味ではありません。）
UNITED REALTYでは入報クレームを即時にハードクレームとソフトクレームに分類し、対応履歴等もデータとして蓄積します。
また、ご入居者様に対しては24時間365日いつでも問合せが可能な体制を構築しているため、迅速な対応が可能です。

5.プロパティ・マネジメントの実務

プロパティ・マネジメントとは不動産の管理実務に金融的側面の思考を加味したマネジメント概念となります。
ここでは、具体的な実務面を挙げています。
下記の基本業務を消化するにあたり、常にキャッシュフローの最大化をゴールとして業務にあたることが重要となります。

• ①不動産の運用における、対象不動産の「強み」と「弱み」を客観的に把握することができます。
• ②「強み」と「弱み」の同時把握により、運用計画及び運用施策の立案が容易になります。
• ③計画と施策が明確化することで、意思決定スピードと判断精度が向上します。
• ④機会損失が飛躍的に減少し、その結果、テナント・リテンションが実現されロスの減少→収益の改善という因果関係が成立します。
• ⑤収益の改善が継続することで、不動産運用におけるキャッシュフローが改善していきます。

不動産の空室ロスの最小化

1.ブランディング

空室発生時に速やかに客付けを完了し、空室によるキャッシュフローのロスを最小化することを主たる目的とするリーシング・マネジメントにおいて、物件特性を把握することはとても重要です。対象不動産の競争力を把握し、優位性を市場にアピールすることにより、対象不動産のブランディングを確立させます。
ポータルサイト等を利用し、市場に広告を発信しますが、広告素材にもこだわり、反響の見込める広告活動を展開することが重要です。

2.リレーション・シップ

提携仲介業者様をはじめとする協力会社とのリレーションはとても重要です。
空室発生時の速やかな客付けにご協力頂くことはもちろん、生きた情報を入手することができるため、常に情報を交換しておく必要があります。
UNITED REALTYの提携仲介業者は300社を超え、多いときは1日に数十件の問合せが入ります。
また、当社管理物件にお住まいのご入居者様からのご紹介等で成約に至ることもあり、これはテナントリテンションにも通じます。

3.エリア・マーケティング

マーケット動向やテナントニーズを見極めるため、正確なエリア・マーケティングを行う必要があります。
近隣競合物件の動向や季節要因等を把握し、優位性を持続することが重要です。

4.差別化

エリア・マーケティングによって優位性を保つということは、競合物件と明確な差別化を行うとということと同義です。
ご入居者様や仲介業者様に喜んで頂けるような条件設定を心がけ、確固たるパイプを構築することができれば安定経営につながります。

5.戦略的ロードマップ

空室発生から空室撲滅までの計画（短期的施策の策定）を立案し、空室ロスの最小化を目指します。
稼働率、家賃変動率、ブランド力を把握し、出口戦略（売却）における利益最大化（長期的施策の策定）を目指します。

リーシング・マネジメントにおいて最も重要なことは、精度の高い情報をもとに、空室ロス最小化のための具体的な施策をタイミングよく行うことです。 また、オーナー様、ご入居者様、仲介業者様等をはじめとするステークホルダー全員が満足できる結果につながるような環境づくりが必要です。 それらを実現することで、対象不動産の空室ロスは最小化され、稼働率の最大化につながります。

建物の劣化スピードの最小化

1.ライフ・サイクル・コスト

建物の新築から解体までにかかるコストのことをライフサイクルコスト（LCC）といいます。 建物の建設費用（イニシャルコスト）から、竣工後に必要な運営費用や維持管理費用（ランニングコスト）や解体処分費用までを含んだ建物にかかるトータルコストのことです。イニシャルコストのみに注目していると、その後の維持管理に支障をきたし、建物の劣化スピードが早まります。 運営費や保全費等のランニング・コストはライフサイクルコストの3/4を占めるという試算（イニシャル・コストの3倍）もあります。 建物運営にかかるコストをむやみに削減するのではなく計画的な保守運営により、建物の劣化スピードを最小化することが重要です。

2.日常的なメンテナンス

建物の劣化スピードの最小化のため、高いレベルのサービスをご提供致します。 経年劣化の速度を可能な限り減少させるためには、日常のメンテナンスが必要不可欠です。 UNITED REALTYにおいては、清掃・メンテナンスのエキスパートが、投資家の目線で対象不動産のビルディング・マネジメントの視点からアプローチ致します。 コンプライアンスを遵守し、建物設備や仕様を常に最適な状態に保つご提案やサービスを提供致します。

3.ビル・メンテナンスの実務

■居住用ビルメンテナンス実務

■商業・オフィスビルメンテナンス実務

4.長期修繕計画

ご入居者様に安心・安全で快適な住環境の提供を維持し続けるため、主に建物共用部の修理修繕を行うことです。 経年とともに建物の各部は劣化するため、機能低下を招きます。
それらを踏まえた上で、20年〜30年程度の期間内で、修繕を施す計画をたてる必要があります。

修繕項目によって、工事サイクルも様々です。大規模改修工事等は、莫大な費用が発生するケースもあります。 日頃から、建物の各部をチェックし、予防的なメンテナンス工事を適宜行うことで、劣化スピードを低下させるという手法をとるべきと考えます。

不動産の施設運用効率の最適化

1.コスト最小・効果最大

ビル・メンテナンスにおいてリニューアルやリノベーションによる経済効果や入居者マインドの効果を最大化するには、その規模や時期によって大きく異なります。
それらを最適化するには、コストを最小化し、効果を最大化する（コストミニマム・エフェクトマキシマム）必要があります。
予防的メンテナンスやリニューアルの内容やタイミングも重要です。資産価値の最大化に繋がるような施策を講じていくことがファシリティ・マネジメントの基本スタンスです。

2.競争原理の導入による施設運営効率の最適化

建物の投資効率の最適化を実現するためには、まず建物マネジメント仕様を最適化する必要があります。
適正なメンテナンス仕様と適正なメンテナンスフィーの同時実現、適正マネジメント仕様の維持のため、例えば、入札（BIT）による競争原理導入で、仕様と価格を最適な状態へコントロールします。

3.ファシリティ・マネジメントの分類

ビル・メンテナンスの実務に、戦略的・経営的思考を組み込んだ、建物の運用効率を最適化するマネジメント業務です。
ファシリティマネジメントを段階的に分類し、それぞれを階層別・領域別にアプローチをすることで、施設管理運営を行います。

通常では、③→②→①という流れでマネジメントを行います。日常的なマネジメントの積み重ねにより、それらを管理・分析し、経営戦略として具現化するというのがファシリティ・マネジメントの概念です。

• ①不必要な設備投資や過剰投資の分析により、施設運用にあたってのコストターゲットが容易になります。
• ②運用目的が明確化するため、キャッシュフローひいては不動産経営そのものが改善されます。
• ③不動産の運用にかかるコストを最小化することが容易になります。
• ④ご入居者様にとっての快適な住環境の実現が担保されるため、入居者満足度の向上、及び、テナント・リテンションにつながります。
• ⑤省エネルギー・低コストの実現と同時に環境問題に対しても効果を発揮します。

不動産運用における財務・会計の最適化

1.財務・会計の「見える化」

アカウンティング・マネジメントのミッションは、対象不動産における財務面・会計面におけるロスの撲滅です。 具体的には、支出項目や税金等、適切な処理を行うこと、確定申告のフォローや資産管理法人の設立の検討・定期的な借入条件の見直しや最適化及びリファイナンスの検討等が挙げられます。 キャッシュフローを獲得する限り、財務や会計、税金はつきものです。最適な処理により不動産の運用を適正化します。 賃料収入等の収入面の管理や借入金、税金、保険料等の支出面の管理等、財務面や会計面のデータの正確な定量分析により高度且つ合理的な戦略経理のサポートを行います。

2.アカウンティング・マネジメントの対象項目

対象不動産の財務会計のみならず、管理会計と統合することで、財務と会計という両面から不動産運用を分析・改善することが可能になります。 お金の流れを戦略的に管理し、ローコストでの運用を目指します。